首  頁 | 新聞中心 | 政策法規 | 物業專訪 | 行業培訓 | 維修資金 | 招標投標 | 協會之窗 | 物業風采 | 物業企業 | 招聘求職
物業管理知識問答-常州市物業管理網

 

物業管理知識問答

一、基本知識類

1、什么是物業管理?
答:根據《常州市物業管理辦法》第二條:本辦法所稱物業管理,是指業主通過選聘物業服務企業或者業主自行對物業管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護環境衛生和相關秩序的活動。

2、什么是業主?
答:根據《常州市物業管理辦法》第十二條:房屋的所有權人為業主。

3、什么是業主大會?
答:根據《常州市業主大會和業主委員會指導規則》第二條:業主大會由物業管理區域內的全體業主組成,代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權利,履行相應的義務。

4、什么是業主委員會?
答:根據《常州市業主大會和業主委員會指導規則》第三條:業主委員會由業主大會依法選舉產生,履行業主大會賦予的職責,執行業主大會決定的事項,接受業主的監督。

5、業主在物業管理活動中享有哪些權利?
答:根據《物業管理條例》第六條第二款:業主在物業管理活動中,享有下列權利:
(一)按照物業服務合同的約定,接受物業服務企業提供的服務;
(二)提議召開業主大會會議,并就物業管理的有關事項提出建議;
(三)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;
(四)參加業主大會會議,行使投票權;
(五)選舉業主委員會成員,并享有被選舉權;
(六)監督業主委員會的工作;
(七)監督物業服務企業履行物業服務合同;
(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;
(九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規規定的其他權利。

6、業主在物業管理活動中應當履行哪些義務?
答:根據《物業管理條例》第七條:業主在物業管理活動中,履行下列義務:
(一)遵守管理規約、業主大會議事規則;
(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;
(四)按照國家有關規定交納專項維修資金;
(五)按時交納物業服務費用;
(六)法律、法規規定的其他義務。

7、小區里哪些事項的處理應該由業主共同決定?如何決定?
答:根據《物業管理條例》第十一條:下列事項由業主共同決定:
(一)制定和修改業主大會議事規則;
(二)制定和修改管理規約;
(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;
(四)選聘和解聘物業服務企業;
(五)籌集和使用專項維修資金;
(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;
(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
第十二條:業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但是,應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。
業主可以委托代理人參加業主大會會議。
業主大會決定本條例第十一條第(五)項和第(六)項規定的事項,應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意;決定本條例第十一條規定的其他事項,應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

8、新建住宅小區什么時候可以召開首次業主大會、選舉產生業主委員會?
答:根據《常州市業主大會和業主委員會指導規則》第九條:業主戶數超過三百戶的,可以按幢、單元、樓層為單位,推選業主代表成立業主代表大會,履行業主大會的職責。
第十條:符合下列條件之一的,應當成立首次業主大會或者業主代表大會(以下統稱業主大會):
(一)物業管理區域內房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上的;
(二)物業管理區域內業主已入住戶數的比例達到百分之五十以上的。

9、如何成立首次業主大會會議籌備組?
答:根據《常州市業主大會和業主委員會指導規則》第十二條第一款:符合成立業主大會條件的,街道辦事處(鎮人民政府)應當在收到建設單位或者十人以上的業主公開聯名提出籌備業主大會書面申請后六十日內,組織成立首次業主大會籌備組。
第十三條:首次業主大會籌備組由業主、建設單位、街道辦事處(鎮人民政府)、社區居(村)民委員會等派員組成。籌備組中的業主成員由街道辦事處(鎮人民政府)或者社區居(村)民委員會組織業主推薦產生。
籌備組人數應當為五至十一人的單數,其中業主成員應當不少于籌備組人數的百分之六十。籌備組組長由街道辦事處(鎮人民政府)派員擔任。

10、分期開發的住宅小區,可否成立業主大會?
答:根據《常州市業主大會和業主委員會指導規則》第十七條:劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目,先期開發部分符合條件的,可以成立業主大會,選舉產生業主委員會。首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素,在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。

11、業主大會會議分為哪幾種?
答:根據《常州市業主大會和業主委員會指導規則》第二十條:業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。
有下列情況之一的,業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議:
(一)經專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總人數百分之二十以上業主提議的;
(二)經有百分之三十以上業主代表提議的;
(三)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;
(四)業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情況。

12、業主大會會議召開的形式有哪幾種?
答:根據《常州市業主大會和業主委員會指導規則》第二十一條:業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。
采用書面征求意見形式的,應當將征求意見書送交每一位業主;無法送達的,應當在物業管理區域內公告。凡需投票表決的,表決意見應由業主本人簽名。

13業主委員會何時成立?有哪些職責?
答:根據《江蘇省物業管理條例》第二十一條:業主委員會由業主大會會議選舉產生。
《常州市業主大會和業主委員會指導規則》第三十二條:業主委員會履行以下職責:
(一)執行業主大會的決定和決議;
(二)召集業主大會會議,報告物業管理實施情況;
(三)與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;
(四)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;
(五)監督管理規約的實施;
(六)督促業主交納物業服務費及其他相關費用;
(七)組織和監督專項維修資金的籌集和使用;
(八)調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛;
(九)業主大會賦予的其他職責。

14、具備什么條件才能擔任業主委員會委員?
答:根據《常州市物業管理辦法》第二十三條第一款:業主委員會由業主大會會議選舉產生。業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。業主有損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業使用性質、無故欠交物業服務費、電梯使用費或者專項維修資金、違法出租房屋等違反法律、法規和管理規約的情形且未改正的,不得擔任業主大會籌備組成員、業主代表和業主委員會委員;擔任業主大會籌備組成員、業主代表和業主委員會委員后出現上述情形的,應當按照規定予以罷免。

15業主委員會任期有幾年?如何組織換屆選舉?
答:根據《常州市業主大會和業主委員會指導規則》第二十八條:業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。業主委員會由五至十一人的單數委員組成,每屆任期三至五年,委員可以連選連任,具體人數、任期由業主大會議事規則確定,業主代表任期與業委會委員任期相同。
第四十五條:業主委員會任期屆滿前三個月,應當組織召開業主大會會議,進行換屆選舉,并報告物業所在地的轄市、區物業管理行政主管部門和街道辦事處(鎮人民政府)。換屆選舉的程序參照本規則中首次業主大會籌備產生業主委員會的程序,或者按照業主大會通過的換屆選舉程序執行。

16、業主委員會備案需提供哪些資料?
答:根據《常州市業主大會和業主委員會指導規則》第三十條:業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內,持下列材料向物業所在地的街道辦事處(鎮人民政府)和轄市、區物業管理行政主管部門備案:
(一)業主委員會備案申請書;
(二)業主委員會委員和業主代表名單;
(三)業主大會議事規則和管理規約;
(四)業主大會會議記錄;
(五)其他應當提供的材料。
第三十一條:業主委員會辦理備案手續后,可持備案證明向公安機關申請刻制業主委員會印章,或者由備案機關統一刻制業主委員會印章。
業主委員會任期內,備案內容發生變更的,業主委員會應當自變更之日起三十日內將變更內容書面報告備案部門。

17、在什么情況下,可以罷免業主委員會委員、籌備組成員、業主代表?
答:根據《常州市物業管理辦法》第二十六條:業主委員會委員、籌備組成員、業主代表有下列情形之一的,應按業主大會議事規則等規定予以罷免:
(一)不履行職責的;
(二)利用委員、成員、代表資格謀取私利的;
(三)拒不履行業主義務的;
(四)侵害他人合法權益的;
(五)因其他原因不宜擔任業主委員會委員、籌備組成員、業主代表的。

18、業主委員會應當向業主公布哪些資料?
答:根據《常州市業主大會和業主委員會指導規則》第三十三條:業主委員會應當向業主公布下列情況和資料:
(一)管理規約、業主大會議事規則;
(二)業主大會和業主委員會的決定;
(三)物業服務合同;
(四)專項維修資金的籌集、使用情況;
(五)物業共有部分的使用和收益情況;
(六)占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況;
(七)業主大會和業主委員會工作經費的收支情況;
(八)其他應當向業主公開的情況和資料。

19、業主大會和業主委員會的工作經費從哪兒來?
答:根據《常州市業主大會和業主委員會指導規則》第十二條第二款:籌備召開首次業主大會會議所需費用由建設單位承擔。
第四十條:業主大會和業主委員會日常工作經費由全體業主承擔,可以從物業共有部分、共用設施設備經營收益中列支,也可以由全體業主分攤。
經費的籌集、管理和使用以及業主委員會委員的工作補貼由業主大會議事規則具體規定。業主委員會應當每半年在物業管理區域內顯著位置公告經費收支情況,接受業主的監督,并抄送社區居(村)民委員會。

20、業主委員會未按規定及時組織召開業主大會會議該如何處理?
答:根據《常州市業主大會和業主委員會指導規則》第四十九條:業主委員會未按業主大會議事規則的規定組織召開業主大會定期會議,或者發生應當召開業主大會臨時會議的情況,業主委員會不履行組織召開會議職責的,由街道辦事處(鎮人民政府)責令業主委員會限期召開;逾期仍不召開的,可以由物業所在地的社區居(村)民委員會在街道辦事處(鎮人民政府)的指導和監督下組織召開。

21、誰來指導和監管業主大會、業主委員會的活動?
答:根據《常州市業主大會和業主委員會指導規則》第六條:物業所在地的轄市、區物業管理行政主管部門和街道辦事處(鎮人民政府)負責對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助,負責對業主大會和業主委員會的日常活動進行指導和監督。
第五十一條:業主大會、業主委員會應當積極配合有關主管部門,與社區居(村)民委員會相互協作,共同做好物業管理區域內與物業管理有關的社會管理工作。
在物業管理區域內,業主大會、業主委員會應當積極配合社區居(村)民委員會依法履行自治管理職責,支持社區居(村)民委員會開展工作,并接受其指導和監督。社區居(村)民委員會應當支持業主大會、業主委員會開展工作。

22、業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的,應由誰來責令限期改正或者撤銷其決定?
答:根據《常州市業主大會和業主委員會指導規則》第四條:業主大會或者業主委員會的決定,對業主具有約束力。
業主大會和業主委員會應當依法履行職責,不得作出與物業管理無關的決定,不得從事與物業管理無關的活動。
第五十六條:業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的,轄市、區物業管理行政主管部門應當責令其限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業主。
23、管理規約(臨時管理規約)包含哪些內容?
答:根據《常州市物業管理辦法》第四十一條:建設單位應當制定臨時管理規約,對有關物業的使用、維護、管理,業主的共同利益,業主應當履行的義務,違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定,但臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。

24、業主大會議事規則包含哪些內容?
答:根據《物業管理條例》第十八條:業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。

25、成立物業管理委員會有什么要求?怎么成立?
答:根據《常州市物業管理辦法》第三十五條:不具備成立業主大會條件,或者具備成立條件但未成立業主大會的住宅小區,經物業所在地的轄市(區)物業管理行政主管部門或者街道辦事處(鎮人民政府)指導后仍不能成立的,由街道辦事處(鎮人民政府)組建所在物業管理區域內的物業管理委員會,代行業主大會和業主委員會職責。
物業管理委員會由街道辦事處(鎮人民政府)、社區居(村)民委員會、社區服務機構、建設單位、業主代表等五至十一人的單數委員組成,其人員組成應當在所在物業管理區域內顯著位置公示。

26、物業管理區域如何劃分?
答:根據《常州市物業管理辦法》第九條:物業管理區域的劃分以有利于實施物業管理為原則,綜合考慮規劃條件、建筑物規模、共用設施設備、業主人數、自然界限、社區布局、社區建設等因素確定。
建設單位應當根據物業建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍,結合物業的共用設施設備、社區建設等因素劃定物業管理區域。物業的配套設施設備共用的,應當劃定為一個物業管理區域;配套設施設備能夠分割、獨立使用的,可以劃定為不同的物業管理區域。
規劃部門在審查住宅建設工程設計方案時,應當聽取物業所在地的轄市(區)物業管理行政主管部門對物業管理區域劃分的意見。   
第十條:新建物業出售前,建設單位應當將劃定的物業管理區域向物業所在地的轄市(區)物業管理行政主管部門備案,并將經備案的物業管理區域在商品房買賣合同中明示。
已劃定物業管理區域并實施物業管理但尚未向物業管理行政主管部門備案的,由物業服務企業向物業所在地的轄市(區)物業管理行政主管部門備案。
已投入使用但尚未劃分物業管理區域的,由轄市(區)物業管理行政主管部門會同街道辦事處(鎮人民政府)征求相關業主意見后確定物業管理區域。

27、什么是前期物業管理?
答:根據《常州市物業管理辦法》第三十七條:新建住宅物業實行前期物業管理。
在業主、業主大會選聘物業服務企業之前,前期物業管理由建設單位負責。建設單位應當與選聘的物業服務企業簽訂書面的前期物業服務合同。

28、常州市住宅小區前期物業管理招標有哪幾種方式?
答:根據《常州市市區前期物業管理招標投標管理暫行辦法》第九條:前期物業管理招標分為公開招標和邀請招標。
住宅物業規劃總建筑面積超過5萬平方米的項目,應當實行公開招標的方式。
住宅物業規劃總建筑面積在3萬平方米以上、5萬平方米(含5萬)以下項目,可以采取邀請招標的方式。
符合下列條件之一的住宅物業,經房產行政主管部門批準,可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業:
(一)投標人少于3個的項目;
(二)住宅物業規劃總建筑面積在3萬(含3萬)平方米以下的項目;
(三)在同一規劃區域內與原物業管理區域不可分割的項目;
(四)在使用方面有保密或安全等特別要求的項目;
(五)法律、法規規定的其他不適宜采用招標方式的項目。

29、住宅物業的建設單位未按規定擅自選聘物業服務企業的,如何處理?
答:根據《物業管理條例》第五十七條:違反本條例的規定,住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準,擅自采用協議方式選聘物業服務企業的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正,給予警告,可以并處10萬元以下的罰款。

30、物業服務企業資質分為哪幾個等級?分別可以承接什么物業管理項目?
答:根據《物業管理企業資質管理辦法》第三條:物業服務企業資質等級分為一、二、三級。
第七條:新設立的物業服務企業,其資質等級按照最低等級核定,并設一年的暫定期。
第八條:一級資質物業服務企業可以承接各種物業管理項目。
二級資質物業服務企業可以承接30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的物業管理業務。
三級資質物業服務企業可以承接20萬平方米以下的住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業管理業務。

31、新設立的物業服務企業應如何申請資質?
答:根據《物業管理企業資質管理辦法》第六條:新設立的物業服務企業應當自領取營業執照之日起30日內,持下列文件向工商注冊所在地直轄市、設區的市的人民政府房地產主管部門申請資質:
(一)營業執照;
(二)企業章程;
(三)企業法定代表人的身份證明;
(四)物業管理專業人員的職業資格證書和勞動合同,管理和技術人員的職稱證書和勞動合同。
第七條:新設立的物業服務企業,其資質等級按照最低等級核定,并設一年的暫定期。

32、常見的物業服務企業違法行為有哪些?
答:根據《物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》,常見的物業服務企業違法行為有下列幾種:

  1. 未取得資質證書從事物業管理的;
  2. 物業服務企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的;

3、挪用專項維修資金的;
4、未經業主大會同意,物業服務企業擅自改變物業管理用房用途的;
5、擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的;
6、擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地,損害業主共同利益的;
7、擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的;
8、被解聘的物業服務企業未按照規定辦理移交手續,或者除物業服務合同另有約定外,被解聘的物業服務企業在辦理交接至撤出物業管理區域前的期間內不維持正常的物業管理秩序的;
9、被解聘的物業服務企業拒不撤出物業管理區域的。

33、物業服務企業與業主之間是什么關系?
業主與物業服務企業之間是互相依存、地位平等的契約關系。物業服務企業按照業主和物業服務企業的物業服務合同約定,對物業項目提供房屋及配套的設施設備和相關場地的維修、養護、管理,維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序等服務。業主按相關合同約定享受物業服務企業提供的物業服務并支付物業服務費。

34、如何選聘新的物業服務企業?
答:根據《常州市物業管理辦法》第六十五條:物業服務合同期限屆滿三個月前,業主委員會應當組織召開業主大會會議,決定選聘或者續聘物業服務企業,將決定書面告知物業服務企業、物業所在地的轄市(區)物業管理行政主管部門和街道辦事處(鎮人民政府),并在物業管理區域顯著位置公告。
物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的,應當在物業服務合同期限屆滿三個月前書面告知業主委員會、物業所在地的轄市(區)物業管理行政主管部門和街道辦事處(鎮人民政府),并在物業管理區域內顯著位置公告。
業主大會決定續聘的,業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿一個月前與物業服務企業續簽物業服務合同。

35、物業服務合同解除后,原物業服務企業應該向業主委員會或者在業主委員會的監督確認下與新的物業服務企業履行哪些交接義務?
答:根據《常州市物業管理辦法》第六十六條:業主大會決定解聘物業服務企業的,被解聘的物業服務企業應當按照規定辦理移交手續。被解聘的物業服務企業在辦理交接至撤出物業管理區域前的期間內,應當維持正常的物業管理秩序,但物業服務合同另有約定的除外。
業主大會決定選聘新的物業服務企業的,被解聘的物業服務企業應當在物業服務合同終止之日起十五日內,退出物業管理區域,并向業主委員會或者在業主委員會的監督確認下與被選聘的物業服務企業履行下列交接義務:
(一)移交占用的物業共用部分、由前期物業管理開辦費購買的物業辦公設備等固定資產;
(二)移交本辦法第五十條第二款規定的相關資料:
1、竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;
2、設施設備出廠隨機資料安裝、驗收、使用和維護保養等技術資料;
3、物業質量保修文件和物業使用說明文件;
4、物業管理所必需的其他資料。
(三)移交物業服務期間形成的物業和設施設備使用、維護、保養、定期檢驗等技術資料,運行、維護、保養記錄;
(四)結清預收、代收和預付、代付的有關費用;
(五)法律、法規規定和物業服務合同約定的其他事項。

36、業主大會更換物業服務企業,是否應當告知社區居委會和街道辦事處?
答:根據《常州市物業管理辦法》第六十五條:物業服務合同期限屆滿三個月前,業主委員會應當組織召開業主大會會議,決定選聘或者續聘物業服務企業,將決定書面告知物業服務企業、物業所在地的轄市(區)物業管理行政主管部門和街道辦事處(鎮人民政府),并在物業管理區域顯著位置公告。

37、物業服務合同中應當約定哪些內容?
答:依據市房管局、市工商局“關于印發《常州市前期物業服務合同》、《常州市物業服務合同》和《常州市前期物業服務協議》的通知”所包含的內容。

38、常州市住宅專項維修資金有哪些交存方式?何時交存?
答:根據《常州市市區住宅專項維修資金管理辦法》第十二條:新建商品住宅、非住宅的購買人應當在辦理房屋入住手續前繳存首期維修資金;新建商品住宅、非住宅在辦理產權初始登記時,已竣工但尚未售出及尚未交付購買人的房屋首期維修資金,由開發建設單位先行交存。
本辦法施行前已開發建設并交付使用的住宅小區內尚未售出的商品住宅、非住宅,其首期維修資金由開發建設單位先行交存。
已售公有住房的首期維修資金,由售房單位在辦理出售公有住房產權變更前交存。
未按本辦法規定交存首期維修資金的,開發建設單位或公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。

39、專項維修資金使用、續籌的程序怎樣的?
答:根據《常州市市區住宅專項維修資金管理辦法》第二十九條:由市維修資金代管機構負責代管的維修資金需要使用的,住宅小區業主委員會(物業管理委員會)是申請人。
第三十一條:由業主大會管理的維修資金,需要使用的,按照以下程序辦理:
(一)業主委員會提出維修資金使用方案(維修資金使用方案主要包括維修方案、工程預算、維修資金列支范圍及分攤方式、工程組織實施方式等內容),編制維修費用分攤清冊,征求相關受益業主意見,經維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占人數三分之二以上的業主書面簽字認可;
(二)業主委員會組織實施使用方案,并將組織實施情況在住宅小區內公示(公示時間為七日);
(三)業主委員會持維修資金使用方案、征求業主意見表、施工合同、竣工驗收記錄、工程決算等有關材料報市住房保障和房產管理部門備案;
(四)市住房保障和房產管理部門核查備案材料,符合維修資金使用范圍和劃轉條件的,組織進行公示(公示時間為七日),公示期滿無異議的,出具備案通知書;
(五)業主委員會向專戶管理銀行發出維修資金劃轉通知書,專戶管理銀行憑備案通知書和維修資金劃轉通知書將所需維修資金劃轉至維修單位。

40、在什么情況下可以使用應急維修資金?
答:根據《常州市市區住宅專項維修資金管理辦法》第三十二條:發生下列危及房屋安全情形之一,需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行應急維修和更新、改造,相關的業主不能形成法定多數意見的,物業服務企業、業主委員會或者相關業主可以提出應急處置方案,經市住房保障和房產管理部門復核后進行應急處置維修:
(一)屋面防水損壞造成滲漏的;
(二)電梯故障危及人身安全的;
(三)公共護(圍)欄破損嚴重,危及人身安全的;
(四)樓體單側外立面有脫落危險的;
(五)專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙,危及人身財產安全的;
(六)危及房屋安全的其他情形。
應急維修費用應當經過審計并向業主公示后,從相關業主的維修資金分戶賬中按照專有面積分攤列支;其中涉及已售公有住房的,從公有住房維修資金中列支。

41、業主自行繳存住宅專項維修資金需要提供哪些材料?到哪里辦理?
答:應提供如下材料:
(1)業主個人身份證原件;
(2)商品房買賣合同復印件;
(3)商品房購房發票復印件。
辦理地點:
1、新北區珠江路128號二樓(新北區行政服務中心)聯系電話:85127193
2、和平北路120號4樓(市物業管理中心基金管理科)聯系電話:88175981
3、延陵中路21號304窗口(市房地產市場三樓)聯系電話:88123637

42、申請使用住宅專項維修資金時應該準備哪些材料?
答:根據《常州市市區住宅專項維修資金申請使用一次性告知書》規定,應準備如下材料:
1、常州市市區住宅專項維修資金申請使用報修單;
2、委托書(申請主體書面委托物業服務企業或業主個人辦理手續的,需提供本項要件材料,并注清委托事項);
3、預算書;
4、征求意見表;
5、業主大會決議和區內公建配套、停車等屬于全體業主經營性收益分配使用情況說明(申請使用項目屬于住宅本體范圍的,不需提供本項要件材料);
6、公示材料;
7、經辦人身份證復印件。

43、項目維修完成后辦理結算住宅專項維修資金時應該準備哪些材料?
答:根據《常州市市區住宅專項維修資金申請使用一次性告知書》規定,應準備如下材料:
1、施工合同、工程竣工驗收記錄;
2、審計合同、審計報告、審計報告公示照片及反饋意見(合同總價發包不需提供本項要件材料);
3、發票和收據、經辦人身份證復印件。

44、房屋轉讓時,交存的住宅專項維修資金如何處理?
答:根據《常州市市區住宅專項維修資金管理辦法》第二十三條:業主申請房屋轉移登記時,應當向房屋登記機構提供已經足額交存維修資金的相關憑證;房屋未交存首期維修資金或維修資金余額不足首期交存額30%的,應當補足,房屋賬戶中的維修資金隨房屋所有權同時過戶。

45、物業滅失時,交存的住宅專項維修資金如何處理?
答:根據《常州市市區住宅專項維修資金管理辦法》第二十四條:維修資金由市維修資金代管機構負責代管的,商品房滅失后,相關業主應當持注銷房屋所有權證的證明、本人身份證等材料,向市住房保障和房產管理部門申請提取其賬戶剩余的維修資金,辦理分戶賬注銷手續。
維修資金由業主大會自行管理的,商品房滅失后,相關業主應當持注銷房屋所有權證的證明、本人身份證等材料,向業主委員會申請提取其賬戶剩余的維修資金,辦理分戶賬注銷手續。
已售公有住房滅失的,售房單位交存的維修資金賬面余額返還售房單位;售房單位不存在的,按照售房單位財務隸屬關系,收繳同級國庫。

46、物業服務用房歸誰所有,如何使用?
答:根據《常州市物業管理辦法》第四十五條:物業服務用房不計入分攤公用建筑面積,其所有權屬于全體業主。
第四十六條:物業服務用房主要用于物業管理辦公和業主委員會活動、門衛值班等用途。未經業主大會的同意且符合相關規定,任何單位和個人不得占用物業服務用房或者將其改作他用。物業服務用房不得買賣和抵押。實行物業管理的,由物業服務企業根據合同約定負責維護;未實行物業管理的,由業主委員會根據業主大會的決定負責維護。
《物業管理條例》第三十八條:物業服務合同終止時,物業服務企業應當將物業管理用房和本條例第二十九條第一款規定的資料交還給業主委員會。

47、住宅小區的公建配套設施歸誰所有?
答:根據《關于新建住宅小區公建配套設施權屬界定》:
二、新建住宅小區公建配套設施的房屋權屬性質分為非營業性公建配套設施和營業性公建配套設施兩種。
三、新建住宅小區的非營業性公建配套設施,是指建設成本已經列入小區商品房建設成本的公建配套設施。這一類的公建配套設施中除了社會公益性的配套設施以外,其權屬歸全體業主所有,由房產行政主管部門代為登記。小區的開發建設單位不得銷售非營業性公建配套設施,也不得以任何方式處置其使用權。
非營業性公建配套設施(除社會公益性的配套設施外)的經營收益歸全體業主所有,應用于小區的物業管理。
四、新建住宅小區的營業性公建配套設施,是指建設成本未列入小區商品房建設成本的公建配套設施。這一類公建配套設施,按誰投資,誰所有,誰收益的原則,其權屬歸投資者所有,但交付使用后須納入小區統一的物業管理。

48、物業服務企業有權罰款嗎?
答:物業服務企業不是行政機關,所以無權實施包括罰款在內的任何行政處罰行為。對于業主的違約行為,物業服務企業可根據物業服務合同中的違約責任條款來維護全體業主的公共利益。

49、個別業主占用了公共綠地、公共樓道或公共車庫怎么辦?
答:根據《常州市物業管理辦法》第七十七條:物業管理區域內禁止下列行為:
(一)擅自改變物業的規劃用途;
(二)損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構;
(三)違法搭建建筑物、構筑物;
(四)損壞或者擅自占用、改建物業共用部分,損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備;
(五)存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質或者超負重等違反安全規定的物品;
(六)制造超過規定標準的噪音、振動或者影響鄰居采光、通風;
(七)任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物和露天焚燒;
(八)侵占綠地、毀壞綠化和綠化設施;
(九)擅自擺攤設點、占道經營,無序停放車輛;
(十)破壞或者擅自改變房屋外觀;
(十一)擅自在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫;
(十二)非法養殖大型犬、烈性犬;
(十三)占用(堵塞)消防車通道、疏散通道、安全出口,圈占(遮擋)消火栓等違反消防法律、法規的行為;
(十四)法律、法規和管理規約禁止的其他行為。
有前款所列行為之一的,物業服務企業、業主委員會應當及時勸阻、制止;勸阻、制止無效的,應當及時報告有關主管部門,有關主管部門應當及時依法處理;業主、物業使用人對侵害自己合法權益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟;業主委員會對侵害業主共同利益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟。

50、物業區域內的供水、供電、供氣、排水、通信、有線電視管線和設施設備由誰負責維護?
答:根據《常州市物業管理辦法》第四十七條:新建住宅物業管理區域內的供水、供電、供氣、供熱等終端用戶的分戶計量表或者終端用戶入戶端口以外的專業經營設施設備,應當符合國家技術標準和專業技術規范。
建設單位在組織竣工驗收時,應當通知供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位參加;在竣工驗收合格后,應當將住宅物業管理區域內專業經營設施設備移交給專業經營單位負責管理。專業經營單位應當接收并承擔維修、養護和更新的責任,有關費用由專業經營單位承擔,但二次供水設施的費用承擔,按照《江蘇省城鄉供水管理條例》有關規定執行。
2013年5月1日前建設的住宅小區內的專業經營設施設備,業主大會決定移交給專業經營單位管理的,專業經營單位應當接收。具體實施辦法由市人民政府制定。

51、政府相關職能部門在小區管理中的職責是什么?
答:根據《常州市物業管理辦法》第四條:市住房保障和房產管理部門是全市物業管理工作的行政主管部門,負責物業服務企業的資質管理、建立物業服務企業信用檔案;指導、監督前期物業管理招投標活動,指導、規范物業管理市場行為、重大物業管理糾紛與投訴的處理,依法查處違反物業管理法律、法規的行為;負責住宅專項維修資金的歸集與管理、參與物業服務用房變更和交付使用的監督管理,配合物價部門對物業服務收費實施監管。
轄市(區)物業管理行政主管部門負責對所轄區域內物業管理活動進行指導、監管。具體負責擬定轄區內物業管理的政策措施,開展日常工作的指導、監督;負責轄區內新建住宅小區前期物業管理招投標工作以及物業服務企業交接工作的指導與監督,做好物業承接查驗的管理與監督;建立物業服務項目負責人信用檔案;負責協調轄區內老住宅小區整治及轉入物業管理的指導、監督工作,配合做好業主大會、業主委員會籌建、換屆及日常工作的指導與監督;依法開展物業管理創建工作;依法查處轄區內違反物業管理法律、法規的行為。
第六條:公安部門負責物業管理區域內的治安管理,依法查處擅自刻制業主自治組織印章、干擾召開業主大會會議和選舉業主委員會的行為;指導物業管理區域內汽車停放,配合做好物業管理區域內及周邊道路停車泊位設置工作,參與物業管理區域規劃紅線以內的汽車停車矛盾和糾紛的處理;負責物業管理保安服務活動的監管;對物業服務企業履行消防安全職責情況實施監督檢查,督促落實消防安全責任,及時查處損壞(停用)消防設施和占用(堵塞)消防車通道、疏散通道、安全出口等違反消防法律、法規的行為;對物業管理區域內安防設施依法實施監督管理。
民政部門負責落實社區居(村)民委員會對業主委員會的指導、監督,參與物業管理相關工作。
人力資源社會保障部門負責對物業服務企業勞動用工的指導,對物業服務企業與招用人員依法簽訂勞動合同、繳納社會保險等進行監督。
衛生部門負責對物業管理區域內二次供水的衛生進行監督管理。
建設部門負責房地產開發項目公建配套設施建設的監督管理工作,在土地出讓前依據規劃條件明確公建配套設施的建設要求,在項目建設過程中和交付使用前監督公建配套設施的落實情況;負責商品房交付使用監管工作,依法規范商品房交付使用行為;督促建設單位及時做好物業管理區域內交付后保修期內的房屋及設施設備的相關保修工作。
環保部門負責對物業管理區域及周邊的建設項目依法進行環境影響評價文件審批和環境保護設施竣工驗收,對污染源依法實施監督管理;對制造超過規定標準排放的污水、廢氣等涉及環保的投訴和糾紛進行調查處理,對違反環保法律、法規的行為依法進行查處。
規劃部門負責在土地出讓前的規劃條件和建設工程設計方案審查中,按規定標準落實物業管理區域內公建配套建設指標。
園林部門負責物業管理區域內綠化調整的監管,協調解決因綠化影響居民生活以及綠化養護引發的矛盾。
城管部門(行政執法部門)負責查處未取得規劃部門許可擅自搭建建筑物、構筑物、在非承重外墻上開門(窗)、破壞房屋外立面等違法行為;對制造超過規定標準的社會生活噪聲和建筑施工噪聲的行為進行查處;依法查處無照經營的流動攤販以及侵占綠地、毀壞綠化和綠化設施等違法違規行為;加強對未實行物業管理區域內環衛設施的管理;參與物業管理區域內前期規劃論證。
民防部門負責物業管理區域內人防工程及設施維護管理的指導和監督。
物價部門負責物業服務收費行為的監管,依法規范物業服務企業的收費行為,及時查處物業管理中的收費及價格違法行為。
信訪部門負責協調督促相關地區和部門按照各自職責及時處理物業管理中的信訪矛盾。
稅務部門負責落實物業服務企業稅收優惠政策,依法對物業服務企業的納稅行為進行指導、監管。
工商部門負責對在物業管理活動中合同欺詐、虛假廣告和無須取得許可(含批準文件)或已經取得相關許可而未依法領取營業執照等違法生產經營行為依法進行查處。
質監部門負責對物業管理區域內的電梯、機械式停車設備、鍋爐、壓力容器等特種設備進行安全監察;依法對特種設備使用登記、維護保養、定期檢驗、作業人員持證上崗等情況開展監督檢查;調查處理物業管理區域內的特種設備事故,依法查處特種設備安裝、改造、維修和使用中的違法行為。

52、住宅物業的建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的,如何處理?
答:根據《物業管理條例》(2016修改稿)第五十七條:違反本條例的規定,建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的,依法承擔賠償責任。

53、物業服務費都花在什么地方了?
答:根據《江蘇省物業服務收費管理辦法》第三條:本辦法所稱物業服務收費,是指業主通過選聘物業服務企業或者業主自行對物業管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護環境衛生和相關秩序,向業主或物業使用人所收取的費用。
第十條:物業管理區域內物業公共服務費用一般由下列因素構成:
1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的工會經費、職工教育經費等;
2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護保養費用;
3、清潔衛生費用;
4、綠化養護費用;
5、秩序維護費用;
6、辦公費用;
7、物業服務企業的固定資產折舊;
8、物業共用場地、共用設施設備及公眾責任保險費用;
9、管理費分攤;
10、經業主大會同意的其它費用;
11、法定稅費以及合理利潤。

54、業主有權審查物業服務企業的收支嗎?
答:根據《常州市物業管理辦法》第六十條:物業服務收費可以采取包干制或者酬金制等方式,具體收費方式由物業服務合同約定。
包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用,盈虧均由物業服務企業承擔的物業服務計費方式。
酬金制是指在預收的物業服務資金中,按約定比例或者預定數額提取酬金支付給物業服務企業,其余全部用于物業服務合同約定的支出,結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
實行酬金制收費方式的,物業服務企業應當按照規定對物業服務各項資金的收支建立臺賬,并接受業主委員會的核查。
第六十一條第二款:物業服務企業應當按照物業服務合同的約定定期將物業服務費用和經營設施收益收支情況、公共水電費分攤情況如實公示,接受業主委員會、業主、價格行政主管部門、物業管理行政主管部門的監督。

55、如果業主因為某種原因沒有及時繳納物業服務費,物業是否有權掐斷住戶的水、電供應?
答:物業服務企業沒有權利掐斷住戶的水、電供應。根據《常州市物業管理辦法》第九十五條:違反本辦法第五十八條第一款規定,業主、物業使用人未按照物業服務合同的約定交納物業服務費用的,業主委員會、物業服務企業可以通過上門催交、在物業管理區域內顯著位置公示等形式,督促其限期交納;逾期不交納的,物業服務企業可以依法提起訴訟或者申請仲裁。

56、開發商的承諾沒有兌現,可以不交物業服務費嗎?
答:不可以。根據《物業服務收費管理辦法》第二條:本辦法所稱物業服務收費,是指物業管理企業按照物業服務合同的約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序,向業主所收取的費用。
第十條:建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同,應當約定物業管理服務內容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容,涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。

57、有的業主不交物業服務費,對已交費業主有影響嗎?
答:有影響。根據《中華人民共和國物權法》第八十三條:業主應當遵守法律、法規以及管理規約。
業主大會和業主委員會,對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為,有權依照法律、法規以及管理規約,要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟。
58、對逾期不交納物業服務費的業主,應怎么處理?
答:根據《物業管理條例》(2016修改稿)第六十五條:違反物業服務合同約定,業主逾期不交納物業服務費用的,業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業服務企業可以向人民法院起訴。

59業主、物業服務企業能否利用物業共用部位、共用設施設備進行經營?收益怎么分配?
答:能。根據《常州市區物業服務收費管理實施細則》第十一條:物業服務企業應當將汽車停放費等單獨列賬,獨立核算。利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的,業主大會成立前,所得收益按照前期物業服務合同的約定使用,并且按照規定比例納入住宅專項維修資金,其余部分可以用于補貼物業服務費。
業主大會成立后,所得收益按照業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定、物業服務合同約定使用;沒有決定或者約定的,按照前款規定使用。

60、為什么填寫《業主聯系信息登記表》,如何保密?
答:主要是想通過此種方式了解業主的基本情況,以便于物業服務企業更好的為業主提供有針對性的個性化服務,如當業主不在,而家中出緊急狀況時,物業服務企業可通過業主所提供的緊急情況下的聯絡號碼與業主及時聯絡,使業主家中的緊急情況得以及時處理,使損失降到最低。
對于業主簽署的任何協議和個人資料物業服務企業均有專人管理,并建立健全檔案管理制度,資料的查閱必須由經理批準方可查閱。

61、物業公司何時介入服務?
答:物業公司在簽訂《前期物業服務合同》后按約定介入前期物業服務工作。

62、住宅小區的物業共用部位和共用設施設備分別指哪些?
答:根據《常州市市區住宅專項維修資金管理辦法》第四十四條:本辦法所稱住宅共用部位,是指根據法律、法規規定和房屋買賣合同,由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位,一般包括:住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
本辦法所稱共用設施設備,是指根據法律、法規規定和房屋買賣合同約定,由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備,一般包括電梯、天線、照明、消防設施、監控安防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

63小修、中修、大修都包括哪些內容?
答:根據《房地產業基本術語標準》規定:
8.2.9 大修工程:需牽動或拆換部分主體和房屋設備,但不需全部拆除的工程。
8.2.10 中修工程:需牽動或拆換少量主體構件,保持原房的規模和結構的工程。
8.2.11 小修工程:為了保持房屋的原有完好等級,進行日常養護和及時修復小損小壞的工程。
8.3.1 房屋設備零星維修工程:對設備進行日常的保養、檢修及為排除運行故障而進行的局部修理。此外還包括設備在使用過程中發生突發性故障后的緊急修復。
8.3.2 房屋設備中修工程:對設備進行正常和定期的全面檢修,將設備部分解體修理和更換少量磨損零部件,保證設備能恢復和達到應有的標準和技術要求,使設備能正常運轉到下一次修理。
8.3.3 房屋設備大修工程:對設備進行定期的全面檢修,將設備全部解體、更換主要部件或修理不合格的零部件,使設備基本恢復原有性能。

二、基礎服務類
64、購房時應該簽訂哪些跟物業服務有關的協議或文件?
答:根據《常州市物業管理辦法》第四十條:建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業合同約定的內容,或者同時簽訂前期物業服務委托協議,對前期物業服務的內容予以約定。
第四十一條:建設單位應當制定臨時管理規約,對有關物業的使用、維護、管理,業主的共同利益,業主應當履行的義務,違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定,但臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。
購房時應簽訂《前期物業服務協議》、《臨時管理規約》及物業管理相關資料。

65、住宅小區機動車停放、使用有何規定?
答:根據《常州市市區機動車停車場建設和管理辦法》第二十五條:建設單位按規劃要求配建的停車設施(包括地面或者地下停車庫、立體停車庫等)應當提供給本物業管理區域內的業主、使用人使用,尚未出售的應當出租,不得閑置不用。
停車泊位轉讓的,受讓對象應當是本物業管理區域內的業主;租用停車泊位的業主享有該車位的優先購買權。
第二十六條:物業管理企業提供住宅物業管理區域內停車管理服務的,應當在物業管理服務合同中約定。物業管理服務合同未就停車管理作出約定的,由業主委員會與物業管理企業商定。

66、草坪或其他植物會定期整修嗎?
答:根據《常州市市區普通住宅物業公共服務費分項目收費標準》規定:物業公司按物業服務合同約定對草坪或其他植物進行定期整修。

67、物業公司能否提供家政服務?
答:家政服務屬于有償服務,根據物業公司自身條件而定,詳情可咨詢物業公司人員,或留意小區內有償服務公示欄。

68、業主入住后垃圾怎樣處理?
答:根據《城市建筑垃圾管理規定》第十一條:居民應當將裝飾裝修房屋過程中產生的建筑垃圾與生活垃圾分別收集,并堆放到指定地點。建筑垃圾中轉站的設置應當方便居民。

69、自來水水質有問題怎么辦?
答:各小區自來水是由自來水公司管道直接供應到各業主單元的,水質經過自來水公司嚴格的檢驗,自來水水質由自來水公司保障,有問題可向他們咨詢。
70、業主逾期收樓要承擔哪方面的責任?
答:根據《常州市物業管理辦法》第五十八條:業主應當根據物業服務合同的約定繳納物業服務費用。
《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》第六條規定:
1、住宅保修期從開發企業將竣工驗收的住宅交付用戶使用之日起計算。
2、國家對住宅工程質量保修期另有規定的,保修期限按照國家規定執行。
在商品房符合買賣合同的交付使用條件后,如因業主個人原因而不能按期收房的,則業主需承擔以下責任:1、房屋不因業主不辦理交付使用手續而視為未交付,其將在一定期限屆滿后視為已向業主交付,房屋的風險也將轉由業主承擔。 2、因房屋所發生的物業費及物業費之外所發生的需由業主共同分攤的費用(電梯費等),等相關費用并不因業主不收樓而免除。

71小區內的共用設施設備損壞,維修費用該由誰承擔?
答:根據《常州市物業管理辦法》第八十一條:在國家規定的保修期限內,物業由建設單位負責保修。保修期屆滿后,物業全體共有部分的維修責任由全體業主承擔,物業部分共有部分的維修責任由部分共有的業主承擔,物業專有部分的維修責任由該業主承擔。

72、我們如何投訴?怎樣報修?
答:業主對物業的服務不滿意或自身權益受侵害可向物業項目處、物業服務企業、社區、街道物管科、區(縣)房管部門物管處(科)逐級投訴,這些單位均有投訴點和投訴電話公布,每個住宅物業項目處都會公示投訴和報修電話。

73、如業主在驗房時,對房屋內各項指標存在異議,業主可否不收房?
答:按照銷售合同約定,本單元已具備各項交接條件,業主已可以接收所購單元,如存在不足,雙方應簽署收樓的書面備忘錄并約定修復時間,由開發商整改小組負責解決,且房屋竣工后有質量保證期,相關問題可以得到妥善解決。所以并不影響房屋的交付。

74、電梯運行噪音問題應該怎么處理?
答:根據《中華人民共和國特種設備安全法》第三十二條:特種設備使用單位應當使用取得許可生產并經檢驗合格的特種設備。
電梯屬于特種設備,通過檢驗合格的電梯應該不存在噪音問題。平時使用過程遇到噪音異常可以通過維保單位維保解決。

75、樓層的屋頂清潔如何管理?
答:物業公司首先會制定定期清潔的工作計劃,安排保潔人員定期清潔,若需要通過業主家上屋頂打掃清潔,該業主須提供方便。同時也將通過宣傳告知業主嚴禁高空拋物,因此業主不應該從窗戶向室外屋頂扔雜物。

76、物業維修承諾多長時間響應?
答:根據《常州市市區普通住宅物業公共服務分項目收費標準》規定:接到報修后到現場時間根據服務級別不同,從20分鐘到 2個小時不等,具體參見本小區物業服務公示。
77、物業公司在小區安全防范中有哪些責任和義務?
答:根據《常州市物業管理辦法》第五十七條:物業服務企業應當按照物業服務合同中關于安全防范的約定,落實安全防范措施,做好物業管理區域內的安全防范工作。物業服務企業未履行物業服務合同義務或者履行合同義務不符合約定,導致業主人身、財產受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。
物業管理區域內發生安全事故等突發事件時,物業服務企業應當采取應急措施,及時向有關主管部門報告,并協助做好救助工作。
業主、物業使用人對人身、財產安全有特殊保護要求的,由業主、物業使用人與物業服務企業另行約定。

三、公共服務類
78、小區的業主可不可以利用自家的住房開商店、開公司等?
答:根據《中華人民共和國物權法》第七十七條:業主不得違反法律、法規以及管理規約,將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的,除遵守法律、法規以及管理規約外,應當經有利害關系的業主同意。

79、小區的業主可不可以把獨立的封閉式車庫改作其它用途,如倉庫、臥室?
答:不可以。根據《常州市物業管理辦法》第七十七條:物業管理區域內禁止下列行為:
(一)擅自改變物業的規劃用途。

80、底樓商鋪開飯店,油煙、噪音等影響到樓上業主的正常生活,業主應該怎么維護自己的合法權益,是否可以拒交物業公共服務費?
答:根據《中華人民共和國物權法》第八十三條:業主應當遵守法律、法規以及管理規約。
業主大會和業主委員會,對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為,有權依照法律、法規以及管理規約,要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟。

81、業主是否有權查看物業區域內的監控錄像?
答:業主不得擅自查看物業區域內的監控錄像。根據《保安服務管理條例》第二十五條:保安服務中使用的技術防范產品,應當符合有關的產品質量要求。保安服務中安裝監控設備應當遵守國家有關技術規范,使用監控設備不得侵犯他人合法權益或者個人隱私。
保安服務中形成的監控影像資料、報警記錄,應當至少留存30日備查,保安從業單位和客戶單位不得刪改或者擴散。

82、小區內業主不履行相關維修義務,造成他人損失的,是否需要賠償?
答:根據《中華人民共和國物權法》第八十三條:業主應當遵守法律、法規以及管理規約。
業主大會和業主委員會,對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為,有權依照法律、法規以及管理規約,要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟。

83、從建筑物中拋擲物品造成人員傷害或財產損壞,找不到責任人怎么辦?
答:根據《中華人民共和國侵權責任法》第八十七條:從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落的物品造成他人損害,難以確定具體侵權人的,除能夠證明自己不是侵權人的外,由可能加害的建筑物使用人給予補償。
84、寵物飼養的若干問題?
答:根據《常州市人民政府關于加強犬只規范化管理工作的通告》規定:
一、養犬實行強制免疫和登記辦證制度。養犬人持個人身份證、居住證等身份證明,攜犬到犬只免疫辦證“一站式”服務窗口,對犬只進行獸用狂犬病疫苗的免疫接種,免費辦理犬證犬牌。倡導養犬人為犬植入電子身份標識。犬只免疫辦證“一站式”服務窗口地址,可以登錄“常州犬只規范化管理服務信息網”(網址:http://qzgl.czsga.gov.cn)或關注“常州文明養犬”官方微信(微信號:czwmyq)查詢。
二、養犬人應當遵守下列規定:
(一)攜帶犬只外出時,應當掛犬牌、帶犬證、束犬繩、戴犬嘴罩,由成年人牽領,并主動避讓老人、殘疾人、孕婦和兒童。
(二)不得攜犬進入學校、醫院、商場、商業街、飯店、展覽館、影劇院、體育場、游樂場、候車室以及風景名勝區等公共場所。
(三)不得攜帶犬只乘坐公交車;乘坐小型出租車應征得駕駛人同意;攜犬乘坐電梯,應當避開電梯乘坐高峰時間。
(四)及時清除犬只便溺。
(五)及時有效制止犬只吠叫或攻擊行為,防止出現養犬干擾他人正常生活的行為。
(六)限制城區養犬數量,提倡養犬人每戶限養一只犬,禁止飼養危險犬。
(七)定期為犬只注射預防狂犬病疫苗。
(八)不得虐待、遺棄犬只。

85、住宅保修期限是多久?
答:詳見《住宅質量保證書》。

86、電梯多長時間檢修一次?檢修需要多長時間?
答:根據《常州市住宅電梯安全監督管理辦法》第二十三條:電梯的定期檢驗周期為1年。電梯使用單位應當在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前1個月向檢驗檢測機構提出定期檢驗要求。
第十九條第三款:電梯日常維護保養單位應當履行下列職責:
至少每15日進行一次清潔、潤滑、調整和檢查。

87、物業服務企業是否替業主驗過房?
答:根據《物業承接查驗辦法》第十六條:物業服務企業應當對下列物業共用部位、共用設施設備進行現場檢查和驗收:
(一)共用部位:一般包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等;
(二)共用設備:一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調設備等;
(三)共用設施:一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動車(非機動車)停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監控設施、人防設施、垃圾轉運設施以及物業服務用房等。

88、房屋隔音效果如何,會不會受到噪音的影響?
答:小區房屋是按照國家的有關規范設計的,而且通過國家有關部門的驗收。

89、新建住宅交付使用必須達到的要求是什么?
答:根據《江蘇省物業管理條例》第三十九條:建設單位應當按照國家有關規定和房屋買賣合同的約定,交付權屬明確、資料完整、質量合格、功能完備、配套齊全的物業。
新建住宅小區應當具備以下條件:
(一)建設工程竣工驗收合格,取得規劃、公安、消防、環境保護、民防等主管部門出具的認可或者準許使用文件,并經建設行政主管部門備案;
(二)供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按照規劃設計要求建成,供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立的經檢定合格的計量表具;
(三)教育、郵政、醫療衛生、文化、體育、環境衛生、社區服務以及人民防空等公共服務設施已按照規劃設計要求建成;
(四)道路、綠地和物業服務用房等公共配套設施按照規劃設計要求建成,并滿足使用功能要求;
(五)電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、監控安防等共用設施設備依法取得使用合格證書;
(六)物業使用、維護和管理的相關資料完整齊全;
(七)法律、法規規定的其他條件。

90、公共部位可以隨意占用嗎?
答:不可以。根據《江蘇省物業管理條例》第六十七條第四款:損壞或者擅自占用、改建物業共用部分,損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備;
第九款:擅自擺攤設點、占道經營,無序停放車輛;
有前款所列行為之一的,物業服務企業、業主委員會應當及時勸阻、制止;勸阻、制止無效的,應當及時報告有關主管部門,有關主管部門應當及時依法處理;業主、物業使用人對侵害自己合法權益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟;業主委員會對侵害業主共同利益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟。

四、相關收費類

91、同一個住宅小區內經濟適用房與商品房的物業公共服務費標準一樣嗎?
答:如果物業公共服務內容和質量標準是一樣的,則收費是一樣的。

92、誰應交納物業公共服務費?不交納物業公共服務費要承擔什么法律責任?
答:根據《常州市物業管理辦法》第五十八條:業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的,從其約定,業主負連帶交納責任。
第四十三條:前期物業服務費用由物業買受人按照房屋買賣合同約定的標準承擔,房屋買賣合同未約定的,由建設單位承擔。
已竣工但尚未售出或者尚未交付物業買受人的物業,物業服務費用由建設單位全額承擔。
第九十五條:違反本辦法第五十八條第一款規定,業主、物業使用人未按照物業服務合同的約定交納物業服務費用的,業主委員會、物業服務企業可以通過上門催交、在物業管理區域內顯著位置公示等形式,督促其限期交納;逾期不交納的,物業服務企業可以依法提起訴訟或者申請仲裁。

93、出租的房屋,物業公共服務費由誰來交?
答:根據《常州市物業管理辦法》第五十八條:業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的,從其約定,業主負連帶交納責任。

94、什么是住宅電梯運行維護費?住宅電梯運行維護費由物業服務企業向誰收取?
答:根據《常州市市區住宅電梯運行維護收費管理辦法》第四條:本辦法所稱住宅電梯運行維護費,是指住宅電梯的日常運行以及維護所發生的費用,主要包括運行電費、年檢費、保險費、日常維護保養費和維修材料費等,不包括電梯的大修(修理費用在1萬元及以上的)和更新改造費用。
第五條:住宅電梯運行維護費統一按業主擁有的住宅建筑面積計算,由物業服務企業向電梯受益業主按月收取,也可按物業服務協議或買賣(租賃)合同約定分期預收,但時間不能超過一年。

95、常州市住宅電梯運行維護費的收費標準是多少?
答:根據《常州市市區住宅電梯運行維護收費管理辦法》第五條:住宅電梯運行維護費按建筑面積每月每平方米0.40元乘電梯樓層系數預收(月度電梯運行維護費=建筑面積×0.40元×K,K為電梯樓層系數)。業主委員會成立前的住宅電梯運行維護費年終結算,其不足部分由開發建設單位補足,結余部分由業主委員會成立后的業主代表大會處置。業主委員會成立后的住宅電梯運行維護費年終結算,不足部分由電梯受益業主補足,結余部分滾存使用。
《常州市市區住宅電梯運行維護收費管理辦法》實施時間是2009年10月1日,因此,適用《常州市市區住宅電梯運行維護收費管理辦法》的樓盤是在10月1日以后開盤的商品房。由于一個樓盤有可能分期分批開盤,就會出現在一個樓盤里,部分早開商品房適用《常州市市區住宅電梯運行維護收費管理辦法(試行)》,部分新開商品房適用《常州市市區住宅電梯運行維護收費管理辦法》。界定是否適用《常州市市區住宅電梯運行維護收費管理辦法》的時間標準,不是以領預銷售證時間為準,而是以商品房開盤時間為準。如果開發商在8月份領了10幢房子的預銷售證,在10月1日之前已開盤了3幢房子,那么10月1日之后開盤的其余7幢房子將執行電梯收費《常州市市區住宅電梯運行維護收費管理辦法》。
對于《常州市市區住宅電梯運行維護收費管理辦法》實施前開盤的商品房,主要有兩種情況,一是2006年7月1日《常州市市區住宅電梯運行維護收費管理辦法(試行)》實施之前,業主在購房時一筆交清若干年的電梯費按合同約定履行;二是2006年7月1日《常州市市區住宅電梯運行維護收費管理辦法(試行)》實施后到《常州市市區住宅電梯運行維護收費管理辦法》執行時,業主統一按每月每平方米0.4元繳納的電梯運行維護費,應按原合同約定履行,到業主委員會成立后,可由業主委員會根據電梯樓層系數確定原則確定電梯樓層系數,并經相關電梯受益業主同意后,與物業公司重新簽訂合同。

96、業主交了物業公共服務費,為什么還要交電梯運行維護費?
答:根據《常州市市區普通住宅物業公共服務實行分項目收費辦法(試行)》第四條:物業公共服務分項目收費標準(基準價)中不包括物業小區停車服務費和電梯運行維護費,這兩項服務收費應按有關的收費管理規定執行。

97、小區停車泊位收的停車費歸誰所有,業主委員會可以支配嗎?
答:根據《常州市物業管理辦法》第七十五條:業主大會成立前,需要占用業主共有的道路或者其他場地停放汽車的,應當在前期物業服務合同中約定。物業服務企業應當將汽車停放費單獨列賬,所得收益的百分之七十納入住宅專項維修資金,其余部分可以用于補貼物業服務費。
業主大會成立后,需要占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車,以及利用業主共有部分、共用設施從事廣告等經營性活動的,物業服務企業應當提請業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定后,依法辦理有關手續并公示。利用業主共有部分、共用設施從事廣告等經營性活動的,還應當經有利害關系的業主同意。收益按照業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定、物業服務合同約定使用;沒有決定或者約定的,按照前款規定使用。

98、住宅小區汽車停放收費標準是多少?
答:根據《關于進一步明確市區住宅小區汽車停放服務收費管理的通知》
二、住宅小區汽車停放服務收費標準
住宅小區汽車停放服務收費,按照不同的服務形式執行相應的收費標準。
(一)汽車停放服務包月收費基準價(包括車位租賃費和汽車停放公共服務費)
1、室外車位每輛每月120元。
2、室內車位(庫):
非營業性公共車位(庫)和依法配建的人防工程用于停放汽車車位(簡稱人防車位,下同)每輛每月100元;
營業性配套車位(庫)(包括建設單位自建的營業性配套車位、建設單位回購的人防車位和個人購買的產權車位,下同)出租的,每輛每月200元。
3、機械車位:非營業性公共車位和營業性配套車位每輛每月150元。
(二)已出售產權或出讓使用權的車位汽車停放公共服務收費基準價
1、室內平面車位和地下封閉車庫每月50元。
2、機械車位每月150元。
3、地面業主獨用封閉車庫不收停放服務費,只收物業公共服務費。
(三)上述基準價可以浮動,上浮最高不超過50%。具體執行標準,營業性配套車位(庫)由產權所有者確定后委托停車場經營管理單位實施;人防車位和其它車位(庫)已成立業主委員會的由業主委員會按相關程序確定,未成立業主委員會的由停車場經營管理單位根據小區的實際情況確定;汽車停放公共服務收費標準由停車場經營管理單位與業主委員會或開發建設單位根據小區的實際情況商定。
(四)汽車臨時停放服務收費標準
汽車臨時停放按次計費,每次連續停放時間不超過12小時,連續停放時間每超過12小時的,增加一次計費。汽車臨時停放服務收費標準為每個車位每輛每次不超過5元。
三、需要進一步明確的相關事項
(五)有下列情形的免繳汽車停放服務費:
1、進入住宅小區停車場(含與居民住宅共用的停車場)停車時間不超過60分鐘(含60分鐘)的;
2、軍車和執行公務的警車、消防車、救護車、工程搶險車和殯葬車。

99、住宅小區非機動車車輛停放收費標準是多少?
答:根據《關于調整市區住宅小區停車庫(棚)車輛停放服務收費標準的通知》
一、住宅小區有專人管理的封閉式共有車庫(棚)的車輛停放服務收費屬政府定價管理項目,市區停車庫(棚)車輛停放服務收費標準由市物價局統一制定,任何單位和個人不得擅自立項收費和提高收費標準。
二、調整后的車輛停放服務收費標準
1、自行車:8元/輛·月;
2、電動自行車:12元/輛·月;
3、二輪摩托車:25元/輛·月;
4、小三輪車和殘疾人車:14元/輛·月;
5、車輛臨時停放:自行車0.5元/輛·次;其他車輛1元/輛·次。
6、對低保對象和特殊困難人群(包括在領失業金人員、低保邊緣困難家庭、特困職工家庭、無固定收入的重大殘疾人、城市“三無”對象等)憑有效證明減半收費。

100、已經購買了車庫或車位,為什么還要繳納汽車停放費?
答:根據《江蘇省物業服務收費管理辦法》第十四條第二款:汽車停放費包括用于車位、車庫的公共設施設備運行能耗及維護、保潔、秩序維護、管理服務人員費用以及法定稅費等。

101、別墅等非普通住宅、非住宅類物業的物業服務收費如何確定?
答:根據《常州市區物業服務收費管理實施細則》第五條:非普通住宅和非住宅的物業公共服務費、滿足部分業主和物業使用人需要或者接受委托開展的特約服務等其他物業服務費,實行市場調節價,具體收費標準在物業服務合同中約定。

102、住宅小區空置房和業主未入住住宅的物業公共服務費怎么算?
答:根據《江蘇省物業服務收費管理辦法》第十三條:業主應當按照房屋買賣合同(符合竣工驗收條件)、入住通知書約定的房屋交付之日起按月交納物業公共服務費用。已竣工但尚未售出或者尚未交付業主的,物業公共服務費用由建設單位承擔。
《常州市區物業服務收費管理實施細則》第八條:因業主原因未辦理入住手續、業主辦理入住手續后未入住或未使用(連續超過6個月及以上)的物業,業主大會成立前,業主應事先向物業服務企業書面告知,并經物業服務企業確認后,期間的物業公共服務費按約定標準的70%交納,優惠期限自本細則施行之日起計算最長為36個月;業主大會成立后,物業公共服務費的優惠辦法由業主大會與物業服務企業約定。

103、為什么物業服務企業一次性收取半年/一年的物業服務費?
答:根據《常州市物業管理辦法》第六十一條第三款:物業服務企業可以根據物業服務合同預收物業服務費用,但是預收物業服務費用的期限最長不超過一年。

104、從什么時間開始計收物業服務費?
答:根據《常州市物業管理辦法》第五十八條:業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。
《江蘇省物業服務收費管理辦法》第十三條:業主應當按照房屋買賣合同(符合竣工驗收條件)、入住通知書約定的房屋交付之日起按月交納物業公共服務費用。

105、以什么面積收取物業服務費?
答:根據《常州市物業管理辦法》第一百零三條:本辦法規定的面積和人數,按照下列方法計算:(一)專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行登記的,暫時按照測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的,暫時按照房屋買賣合同記載的面積計算;建筑物總面積,按照前項的統計總和計算。

106供水、供電、供氣、供熱、有線電視、電信等應該如何收費?
答:根據《常州市物業管理辦法》第六十三條:物業管理區域內,供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位應當按照最終用戶使用的計量器具顯示的量值向最終用戶收取費用,不得轉嫁戶外管線或者其他設施的能源損耗和損失。最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱等服務的最終分戶業主或者實際使用人。
物業服務企業接受專業經營單位委托代收費用的,不得向業主收取手續費等額外費用,但可以根據約定向專業經營單位收取報酬。

107、小區的公共照明用電是否需要業主分攤?如何分攤?
答:根據《常州市物業管理辦法》第六十二條:物業服務企業應當定期公布共用場地、共用設施設備產生的供水、供電、供氣、供熱的用量、單價、金額,并按照實際費用和物業服務合同約定的方式由全體業主分攤。沒有約定或者約定不明確的,按照業主專有部分占建筑物總面積的比例分攤。

108普通住宅物業公共服務費標準如何確定?
答:根據《常州市市區普通住宅物業公共服務實行分項目收費辦法(試行)》、《常州市市區普通住宅物業公共服務費分項目收費標準》確定。

109、物業服務費是不是日后會隨時變動?
答:不可隨時變動,如需變動須符合法定程序。

110、為什么小區物業公共服務費收費有差異?
答:根據《江蘇省物業服務收費管理辦法》第六條:物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點,遵循合理、公開、服務質量和價格相符的原則確定,分別實行政府指導價和市場調節價。

五、裝修裝飾類
111、裝修時業主是否要交納裝飾裝修管理服務費?
答:是。根據《關于住宅室內裝飾裝修管理服務實行“一費清”制度的通知》第三條:裝飾裝修管理服務費收費標準。依據常州市物價局成本調查監審分局《關于常州市青山灣等四家住宅小區裝飾裝修管理服務成本調查測算報告》(常價本監字〔2010〕20號)的成本監審結論,結合我市物業服務的實際情況和參照鄰近城市的做法,確定我市市區住宅裝飾裝修管理服務費標準為每平方米建筑面積不超過3元。即住宅業主或使用人裝飾裝修房屋的,業主或使用人、裝修單位應在裝修前與物業服務企業簽訂裝飾裝修管理服務協議,并在簽訂協議時由業主或使用人按每平方米建筑面積不超過3元的標準向物業服務企業交納裝飾裝修管理服務費,物業服務企業不得再以任何名義向業主或使用人另行收取關于裝修方面的裝修垃圾清運費、住房裝修押金以及其他相關費用。
第四條:業主或使用人表示不裝修并作出書面承諾的,物業服務企業不得收取裝飾裝修管理服務費。

112、裝修時是否要交納裝修保證金?
答:是。根據《關于住宅室內裝飾裝修管理服務實行“一費清”制度的通知》第五條:為確保物業管理區域內電梯轎廂、樓道墻地面、扶手等共用部位和共用設施設備的完好,在裝修期間,物業服務企業可對裝修單位收取不超過1500元/戶的裝修保證金。待裝修完畢,經驗收共用部位和共用設施設備未受損壞,裝修保證金應在3個月內全額退還;裝修單位對共用部位和共用設施設備造成損壞的,應當由裝修單位承擔賠償或進行修復,賠償或修復后,裝修保證金應在3個月內全額退還。

113、裝修前一定要到物業公司辦手續嗎?
答:是。根據《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第十三條:裝修人在住宅室內裝飾裝修工程開工前,應當向物業管理企業或者房屋管理機構(以下簡稱物業管理單位)申報登記。
非業主的住宅使用人對住宅室內進行裝飾裝修,應當取得業主的書面同意。
根據《江蘇省物業管理條例》第七十條第三款:業主或者物業使用人拒不辦理登記、批準手續的,物業服務企業可以按照臨時管理規約或者管理規約,禁止裝飾裝修施工人員進入物業管理區域。
第七十條第四款:物業服務企業對住宅裝飾裝修活動進行巡查時,業主或者物業使用人、裝飾裝修施工人員不得拒絕和阻礙。

114、裝修申報登記應當提交哪些材料?
答:根據《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第十四條:申報登記應當提交下列材料:
(一)房屋所有權證(或者證明其合法權益的有效憑證);
(二)申請人身份證件;
(三)裝飾裝修方案;
(四)變動建筑主體或者承重結構的,需提交原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出的設計方案;
(五)涉及本辦法第六條行為的,需提交有關部門的批準文件,涉及本辦法第七條、第八條行為的,需提交設計方案或者施工方案;
(六)委托裝飾裝修企業施工的,需提供該企業相關資質證書的復印件。
非業主的住宅使用人,還需提供業主同意裝飾裝修的書面證明。

115住宅室內裝飾裝修管理服務協議包括哪些內容?
答:根據《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第十六條:裝修人,或者裝修人和裝飾裝修企業,應當與物業管理單位簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議。
住宅室內裝飾裝修管理服務協議應當包括下列內容:
(一)裝飾裝修工程的實施內容;
(二)裝飾裝修工程的實施期限;
(三)允許施工的時間;
(四)廢棄物的清運與處置;
(五)住宅外立面設施及防盜窗的安裝要求;
(六)禁止行為和注意事項;
(七)管理服務費用;
(八)違約責任;
(九)其他需要約定的事項。

116、業主聘請的裝修公司不具備資質,可否辦理裝修手續?
答:不可以。根據《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第二十二條:承接住宅室內裝飾裝修工程的裝飾裝修企業,必須經建設行政主管部門資質審查,取得相應的建筑業企業資質證書,并在其資質等級許可的范圍內承攬工程。
第二十三條:裝修人委托企業承接其裝飾裝修工程的,應當選擇具有相應資質等級的裝飾裝修企業。

117、收樓后是否統一時間準許業主施工?
答:是。根據《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第十六條:裝修人,或者裝修人和裝飾裝修企業,應當與物業管理單位簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議。
住宅室內裝飾裝修管理服務協議應當包括下列內容:
(一)裝飾裝修工程的實施內容;
(二)裝飾裝修工程的實施期限;
(三)允許施工的時間;
(四)廢棄物的清運與處置;
(五)住宅外立面設施及防盜窗的安裝要求;
(六)禁止行為和注意事項;
(七)管理服務費用;
(八)違約責任;
(九)其他需要約定的事項。

118、裝修人員可以在我家住嗎?
答:根據《住宅裝飾裝修管理服務協議》和《(臨時)管理規約》的約定。

119、裝修垃圾如何清運?
答:根據《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第二十七條:住宅室內裝飾裝修過程中所形成的各種固體、可燃液體等廢物,應當按照規定的位置、方式和時間堆放和清運。嚴禁違反規定將各種固體、可燃液體等廢物堆放于住宅垃圾道、樓道或者其他地方。

120、裝修時,業主能否擅自更改房屋結構?
答:不可以。根據《常州市物業管理辦法》第七十七條:物業管理區域內禁止下列行為:
(二)損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構;
第八十條第二款:變動建筑主體或者承重結構的,需要提交原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出的設計方案和城市房屋安全鑒定機構出具的審定意見,并按照規定辦理批準手續。

121、裝修時不是承重墻可以拆除嗎?框架結構內的墻可以拆除嗎?
答:不可以擅自拆除。根據《常州市市區住宅裝飾裝修結構安全管理工作規則(試行)》第五條:房屋所有權人或使用人(以下簡稱裝飾裝修申請人)對住宅進行裝飾裝修時,按下列情況辦理登記、申請手續:
(二)住宅裝飾裝修有下列行為之一的,必須到住宅裝飾裝修申請受理點申請結構安全審定,經批準后,向住宅所在地的物業管理部門或房管部門登記備案。
1、在承重墻上開門、開窗;
2、擴大承重墻的門、窗洞口;
3、明顯增加樓面靜荷載;
4、拆除或者移位非承重墻或在非承重墻上開設門、窗;
5、在墻體、樓面上鑿槽等;
6、其他應經審定批準的項目。

122、房間布線圖紙在哪?
答:詳見《住宅使用說明書》。
房地產開發企業在向用戶交付銷售的新建商品住宅時,必須提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》

123、廚房是否要做防水?
答:依據房屋設計要求。

124、衛生間是否要做防水?
答:是。根據《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第八條:改動衛生間、廚房間防水層的,應當按照防水標準制訂施工方案,并做閉水試驗。

125、業主可否擅自安裝太陽能熱水器?
答:如果物業原有規劃中沒有安裝太陽能熱水器設計,業主不可以占用公共區域安裝太陽能熱水器。
根據《江蘇省物業管理條例》第六十七條:物業管理區域內禁止下列行為:
(一)擅自改變物業的規劃用途;
(二)損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構;
(三)違法搭建建筑物、構筑物;
(四)損壞或者擅自占用、改建物業共用部分,損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備;
(五)存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質或者超負重等違反安全規定的物品;
(六)制造超過規定標準的噪音、振動或者影響鄰居采光、通風;
(七)任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物和露天焚燒;
(八)侵占綠地、毀壞綠化和綠化設施;
(九)擅自擺攤設點、占道經營,無序停放車輛;
(十)破壞或者擅自改變房屋外觀;
(十一)擅自在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫;
(十二)法律、法規和管理規約禁止的其他行為。
有前款所列行為之一的,物業服務企業、業主委員會應當及時勸阻、制止;勸阻、制止無效的,應當及時報告有關主管部門,有關主管部門應當及時依法處理;業主、物業使用人對侵害自己合法權益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟;業主委員會對侵害業主共同利益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟。

126、業主可以擅自安裝室外防盜欄(窗)、晾衣架、花架、空調外機嗎?
答:根據《常州市物業管理辦法》 第七十七條:物業管理區域內禁止下列行為:
(一)擅自改變物業的規劃用途;
(二)損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構;
(三)違法搭建建筑物、構筑物;
(四)損壞或者擅自占用、改建物業共用部分,損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備;
(五)存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質或者超負重等違反安全規定的物品;
(六)制造超過規定標準的噪音、振動或者影響鄰居采光、通風;
(七)任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物和露天焚燒;
(八)侵占綠地、毀壞綠化和綠化設施;
(九)擅自擺攤設點、占道經營,無序停放車輛;
(十)破壞或者擅自改變房屋外觀;
(十一)擅自在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫;
(十二)非法養殖大型犬、烈性犬;
(十三)占用(堵塞)消防車通道、疏散通道、安全出口,圈占(遮擋)消火栓等違反消防法律、法規的行為;
(十四)法律、法規和管理規約禁止的其他行為。
有前款所列行為之一的,物業服務企業、業主委員會應當及時勸阻、制止;勸阻、制止無效的,應當及時報告有關主管部門,有關主管部門應當及時依法處理;業主、物業使用人對侵害自己合法權益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟;業主委員會對侵害業主共同利益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟。

127、我想把室外部分設施拆了,涉及外立面拆改,行不行?
答:不行。根據《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第六條:裝修人從事住宅室內裝飾裝修活動,未經批準,不得有下列行為:
(一)搭建建筑物、構筑物;
(二)改變住宅外立面,在非承重外墻上開門、窗;
(三)拆改供暖管道和設施;
(四)拆改燃氣管道和設施。

128、供暖、燃氣管道可以拆改嗎?
答:不可以擅自拆改。根據《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第三十三條:因住宅室內裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等,裝修人應當負責修復和賠償;屬于裝飾裝修企業責任的,裝修人可以向裝飾裝修企業追償。
裝修人擅自拆改供暖、燃氣管道和設施造成損失的,由裝修人負責賠償。

根據《城鎮燃氣管理條例》第二十八條:燃氣用戶及相關單位和個人不得有下列行為:

(一)擅自操作公用燃氣閥門;
(二)將燃氣管道作為負重支架或者接地引線;
(三)安裝、使用不符合氣源要求的燃氣燃燒器具;
(四)擅自安裝、改裝、拆除戶內燃氣設施和燃氣計量裝置;
(五)在不具備安全條件的場所使用、儲存燃氣;
(六)盜用燃氣;
(七)改變燃氣用途或者轉供燃氣。

129、小區里樓上裝修導致樓下滲、漏水,責任由誰承擔?
答:根據《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第三十三條第一款:因住宅室內裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等,裝修人應當負責修復和賠償;屬于裝飾裝修企業責任的,裝修人可以向裝飾裝修企業追償。

130、對裝修中的施工噪音是否有限制?
答:根據《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第二十六條:裝飾裝修企業從事住宅室內裝飾裝修活動,應當嚴格遵守規定的裝飾裝修施工時間,降低施工噪音,減少環境污染。



注:本文所涉及引用的法律法規條款如有刊誤,一律以國家頒布的法律法規為準。

 
主辦單位:常州市常房信息咨詢有限公司  地址:常州市新北區黃河東路88號(百興集團)6樓
版權所有:常州市常房信息咨詢有限公司  郵編:213001  電話:0519-86621605   蘇ICP備13049012號-1  
 
母马横幅打拳赚钱